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杭州：智慧停車場市場火熱 潛力藍(lán)海也并非沒風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間：2017-05-03 分類：行業(yè)資訊
目前中國的汽車已經(jīng)突破1.7億輛，龐大的用戶基數(shù)衍生出的代駕、洗車、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等汽車后服務(wù)市場體量非常可觀。BAT顯然也是看到了這一塊的巨大潛力。
杭州將出現(xiàn)“停車綜合體”
停車泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。
據(jù)杭州車管所數(shù)據(jù)，目前的杭州主城區(qū)機(jī)動車保有量已接近130萬輛，這一數(shù)字還在不斷擴(kuò)大；另一方面，到2016年底，杭州主城區(qū)累計(jì)建成的停車泊位總數(shù)約67萬個(gè)，停車泊位的缺口之大可想而知。
對此，近幾年杭州關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)的政策紅利也在不斷推進(jìn)，例如2014年4月出臺了《鼓勵(lì)和推進(jìn)杭州市區(qū)公共停車場產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)施辦法》，提出“誰投資、誰受益”的原則，規(guī)定公共停車場投資單位可擁有產(chǎn)權(quán)、允許配建一定比例商業(yè)設(shè)施和廣告位、停車費(fèi)可自主定價(jià)等。并且停車場建設(shè)將享有政府專項(xiàng)資金、建設(shè)資金補(bǔ)助、規(guī)費(fèi)減免、發(fā)展專項(xiàng)資金等四項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)助及稅費(fèi)優(yōu)惠，屬于政府扶持產(chǎn)業(yè)。
2014年12月10日，杭州試水了首個(gè)停車場地塊出讓，位于文暉大橋東側(cè)，最終以1668萬元總價(jià)成交，溢價(jià)264%。拿到該地塊的上海錦惠擁有完整產(chǎn)權(quán)，能自主定價(jià)，也可以進(jìn)行融資來盤活資本。
據(jù)了解，該停車場規(guī)劃了7層約240個(gè)泊位，已在2016年初拿到土地產(chǎn)權(quán)證，并開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將在今年10月投入使用。自此之后，越來越多的企業(yè)看好停車產(chǎn)業(yè)，開始涉足這一市場。
今年1月19日，下沙及慶春廣場西的停車場用地一經(jīng)推出，爭奪激烈，最終分別溢價(jià)272.7%、155.4%，全被杭州市某停車產(chǎn)業(yè)股份公司收入囊中。
其公司副總經(jīng)理表示：“我們打算做成‘停車綜合體’。例如慶春廣場西停車樓項(xiàng)目，共7層，其中地面一層為商業(yè)，面積有2000多m2，所以它不僅是一個(gè)停車場，還會有很多商業(yè)業(yè)態(tài)。在這個(gè)停車場里，除了停車服務(wù)，還會有汽車周邊商品售賣、汽車美容、保養(yǎng)、新能源充電等，為車主提供一站式服務(wù)?！?
該公司總經(jīng)理還說，企業(yè)投資的停車場，在收費(fèi)方面也會比政府投資項(xiàng)目有更多的靈活性，比如采取階梯式價(jià)格體系，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨停車時(shí)間逐級遞增，以價(jià)格調(diào)節(jié)方式緩解交通壓力。目前，停車場項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案還在具體探討中，計(jì)劃于2018年動工，2019年完工投入使用。
高成本嚇退了小企業(yè)
值得注意的是，停車產(chǎn)業(yè)或許是一片有巨大潛力的藍(lán)海，但也并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。
從地價(jià)成本上就可見一斑，下沙及慶春廣場西這兩宗停車場地塊，僅地價(jià)已分別達(dá)到7700萬元、1.95億元。這么高的門檻，嚇退了一些原本感興趣的企業(yè)，例如此前曾參拍的某房產(chǎn)昨天就沒有再露面。
同樣退出拿地的還有某外資停車場公司，該公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理表示：“停車畢竟是老百姓的基本需求，收費(fèi)不能太貴，不能變成一件曲高和寡的事。所以這個(gè)地價(jià)成本，對外企來說，是不能理解的。另外，我們的資金實(shí)力也確實(shí)做不到拿地。”
他表示，停車場用地跟房地產(chǎn)市場還是有本質(zhì)不同，停車場對將來的預(yù)期側(cè)重于停車本身的收入，房地產(chǎn)市場則更側(cè)重于未來土地的增值，或者說房價(jià)的增值，而停車場雖然有產(chǎn)權(quán)，但也是整體產(chǎn)權(quán)，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性質(zhì)。
對此，他算了一筆賬，運(yùn)營一個(gè)停車場，除了地價(jià)成本，還有基建成本，財(cái)務(wù)成本以及后期人工及設(shè)備維護(hù)等的管理成本。以慶春廣場西項(xiàng)目為例，總投資要接近3億元。
“如果僅以停車費(fèi)收入來算，500個(gè)車位規(guī)模，每小時(shí)按10元收費(fèi)，每個(gè)車位每天大概能做到7~8小時(shí)，若按8小時(shí)算，一年就是1440萬元，慶春廣場西項(xiàng)目收回成本要超過20年，所以這也就倒逼拿地的停車公司必須通過增加商業(yè)模式來突圍。”
但他也表示：“杭州停車場產(chǎn)業(yè)有很大發(fā)展空間，即使不再參與拿地，也可以通過代運(yùn)營，來切分這塊蛋糕。”
此外，據(jù)了解，目前國內(nèi)對于停車產(chǎn)業(yè)也在摸索階段，缺乏專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。國內(nèi)大多物業(yè)的停車業(yè)務(wù)都包給物業(yè)公司。而在國外，專業(yè)的停車服務(wù)管理公司運(yùn)營模式已較為成熟，可以提供的服務(wù)十分多樣。車主只需將鑰匙交給服務(wù)人員，無需自己找車位，甚至可以通過APP預(yù)約，享受停車、洗車、托運(yùn)等一系列服務(wù)。
