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日前，SOHO中國(guó)有限公司(00410.HK，下稱(chēng)“SOHO中國(guó)”)宣布以7.61億元的價(jià)格，出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、共計(jì)2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包。

這筆交易仍然是SOHO中國(guó)的資產(chǎn)出售計(jì)劃的一部分。2019年6月底，SOHO中國(guó)方面表示還將繼續(xù)出售總價(jià)值約為78億元的物業(yè)資產(chǎn)，并為此在北京舉辦了資產(chǎn)推介會(huì)，以招攬買(mǎi)家。對(duì)SOHO中國(guó)而言，擺上貨架出售的商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)階段都是非核心資產(chǎn)。顯然，這次集中打包出售的2583個(gè)地下停車(chē)位，亦非其核心資產(chǎn)。

但是在一些投資方及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的眼里，停車(chē)場(chǎng)等實(shí)際上屬于“尚未獲得廣泛關(guān)注、其價(jià)值有待進(jìn)一步發(fā)掘”的資產(chǎn)類(lèi)別。

停車(chē)場(chǎng)在絕大部分業(yè)主與開(kāi)發(fā)商手里，由于其創(chuàng)造的資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上的融資成本，通常停車(chē)場(chǎng)被視作一項(xiàng)“負(fù)資產(chǎn)”。若要提高停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效益與資產(chǎn)回報(bào)率，則面臨資金投入的升級(jí)改造，以及精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)和管理。

據(jù)記者了解，停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資產(chǎn)回報(bào)率起點(diǎn)較低的房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，目前中國(guó)內(nèi)地誕生并崛起的停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)品牌或資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。但是，華平等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始關(guān)注到停車(chē)場(chǎng)等房地產(chǎn)的另類(lèi)投資領(lǐng)域，并有所部署。

“相比傳統(tǒng)的大宗物業(yè)交易，停車(chē)場(chǎng)的大宗買(mǎi)賣(mài)較為復(fù)雜?！边@位知情人士介紹，“由于歷史原因，停車(chē)場(chǎng)交易在不同城市各有政策差別，甚至一些城市的停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，本質(zhì)上無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易?！?/span>

他也進(jìn)一步補(bǔ)充，除了權(quán)屬和政策因素外，停車(chē)場(chǎng)的大宗交易牽涉到多方利益，需要安排一攬子協(xié)議，才能確保交易的順利完成，以及停車(chē)場(chǎng)后續(xù)的交割與經(jīng)營(yíng)管理。

停車(chē)場(chǎng)的智能化改造與資產(chǎn)回報(bào)率的提升，另一個(gè)不可忽略的影響是對(duì)所屬物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值提升。目前，商業(yè)物業(yè)的大宗交易市場(chǎng)，收益法下的物業(yè)估值取決于商業(yè)物業(yè)整體租金收入的提升。

如果資產(chǎn)的收益無(wú)法提升，那么，所謂的資產(chǎn)升值只是一種幻覺(jué)。